產業勾地項目的投資策略與研判邏輯分析
【培訓對象】
1、房地產開發公司董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業者
課程介紹INTRODUCE
隨著土地有償制度的不斷深化，和土地出讓制度的不斷完善，房地產企業在公開市場上的競爭日益激烈，為降低土地獲取成本、做大非住宅物業的建設和運營管理規模，支持地方經濟發展從而反哺住宅開發，產業勾地作為非公開市場投資取地的重要措施及手段之一。
產業勾地涉及住宅物業與非住宅物業的搭配出讓，從項目選址、規劃調整、土地出讓、開發協調、利益分配等角度均與正常土地招拍掛工作有非常大的差異，其出讓方式、經濟測算、政府溝通等方面均有其內在邏輯與地方特點，部分產業勾地項目能與政府訴求及區域發展高度融合，從而使房企坐享片區開發的全過程收益，從而達到產業方、資金方、開發方、運營方、地產政府的多贏
因此，掌握產業勾地的投資方式，對房地產企業而言，將有效率的提升獲取土儲的效率和質量，盤活自身的非住宅物業業態，從而提升投資能力；對地方政府而已，將從全局角度出發，充分利用社會資本和政府信用，提高招商效率；對投資產業的企業而言，可將紛繁復雜的開發工作予以外包，加速產業投資，盡快形成產業規模
課程大綱OUTLINE
引言：
?
產業勾地在企業多渠道拿地模式中的趨勢與演變
?
產業勾地相對于其他模式的優劣勢
? 產業勾地在勾地模式中的行業評價
一、勾地制度的起源與演變
?
起源：低迷時期土地托底制度和掛牌制度聯動的關系
?
演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產業稅收和多樣化的市場服務
?
特點：托底協議、舉牌保證金、建設開發監管協議
?
趨勢：隨著融資環境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發建設的重要方式，產業本身的成長將成為勾地制度中的核心能力
二、產業勾地的實際作用與各方角色分析
? 實際作用：加強土地二級開發與三級開發的聯動能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關系，從而形成更長遠的合作關系
? 政府：目標的提出、土地的整理與收益、裁判員
? 開發商：開發部門的實際主體，融資主體，平衡關系的權衡主體，運動員
? 重資產持有商：經營性資產的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤
?
輕資產運營商：運營能力和稅收的實際提供者
三、產業勾地（投資端口）的實際操作流程解析
? 產業規劃
? 開發物業的盈利估算
? 經營性物業的能力估算
? 持有性資產的退出設計
? 交易方案設計
?
土地交易方案設計
四、產業勾地的重點和要點淺析
? 整體開發的利潤、IRR估算
? 經營性物業的盈利風險
? 交易方式設計與掛牌條件設計
? 持有性資產的退出方案設計及估值
? 產業勾地成功的先決條件
? 如何找到政府的痛點和關注點
? 如何完成持有性物業的退出設計
五、產業構體的底層測算邏輯構成
?
投資測算工作的組織全景圖
?
組織構架/設計部門與主要職責/主要工作流程
?
投資測算工作實戰
?
項目信息的收集：區位信息/土地信息/價格信息/政策要素
?
項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
?
項目工作的組織：
?
投資部：土地信息的收集與預測
?
設計部：強排方案與設計要點
?
客研部（營銷部）：產品定位與產品定價
?
銷售部：銷售方案與流速預測
?
成本部：成本預測表
?
運營部：全周期項目節點排布
? 財務部：資金安排與稅務籌劃
六、分期開發（千畝大盤）與一級開發在項目中的主要作用及風險控制
1.
不同地域土地一級二級聯動開發的基本流程與政策風險分析
? 民間資產介入一級開發的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
? 一二級聯動的基本流程
? 政策風險分析
? 二級土地控制程度
? 土地出讓金返還制度
? 土地超額收益分成制度
? 政府換屆對于政策延續程度的支持分析
2.
土地一二級聯動的實際操作流程解析
? 開發規劃
? 開發物業的盈利估算
? 現金流估算
? 交易方案設計
? 土地交易方案設計
? 風險因對方案
七、實操案例
?
安碩中南金融科技產業園區
?
牟山湖生態產業新城
?
萬科蕪湖大健康科技產業園
獲取更多培訓信息，請致電0871-63215350,15887809523浦老師
排課計劃
| 城市 |
天數 |
價格 |
一月 |
二月 |
三月 |
四月 |
五月 |
六月 |
七月 |
八月 |
九月 |
十月 |
十一月 |
十二月 |
| 昆明 |
1 |
29000 |
14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
學員反饋FEEDBACK
暫無學員反饋信息~
