【課程分析】
如何在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中做好成本合約的層層管控、步步把關(guān)？如何通過(guò)科學(xué)操作一級(jí)開(kāi)發(fā)成功獲取土地？如何規(guī)避土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，做好成本合約的風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)急預(yù)案？如何科學(xué)操作實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，以最小的代價(jià)獲取目標(biāo)地塊，將開(kāi)發(fā)利益最大化？一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的實(shí)現(xiàn)有哪些操作技巧？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？這一系列問(wèn)題無(wú)疑是擺在一級(jí)開(kāi)發(fā)商面前的一道道壁障。
本課程就是針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地中遇到的成本合約方面的困惑，采取步步為營(yíng)，各個(gè)擊破的方法，為房地產(chǎn)企業(yè)深刻剖析，并用大量成功的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的真實(shí)案例，全面展現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的成本合約的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，與此同時(shí)，還為房地產(chǎn)企業(yè)奉上切實(shí)可行的成本合約管理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，使房地產(chǎn)企業(yè)真正做到投資利益最大化，開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)最小化。
【課程收益】
1、了解土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本流程
2、掌握成功實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的方法
3、了解土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到的問(wèn)題
4、掌握應(yīng)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)各種成本合約及政策風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵管控點(diǎn)
5、知道如何制定完備的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管控的流程文件
6、知道如何制定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的合約應(yīng)急預(yù)案
7、了解一二級(jí)聯(lián)動(dòng)操作模式中的成本合約關(guān)鍵控制點(diǎn)
8、掌握成功實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中的成本控制技巧
【培訓(xùn)對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理人員、成本合約管理部經(jīng)理、項(xiàng)目前期拓展部和法務(wù)人員等
【課程綱要】
一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)操、風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)急預(yù)案
（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的含義及內(nèi)容
（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體
（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的五種模式及其比較分析
（四）土地性質(zhì)、現(xiàn)狀、規(guī)劃等對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的影響
（五）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)分析
（六）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)獲取、利潤(rùn)分配及盈利點(diǎn)分析
（七）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題
（八）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何把控工作進(jìn)度及費(fèi)用監(jiān)管問(wèn)題
（九）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析
（十）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
1、前期開(kāi)發(fā)的法律文件
2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律文件
3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本類的法律文件
（1）收購(gòu)?fù)恋丶安疬w的文件
（2）基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件
（3）前期費(fèi)用文件
（4）計(jì)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的二級(jí)開(kāi)發(fā)文件
（十一）經(jīng)典案例：全程展示成功實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、防范風(fēng)險(xiǎn)的幾大關(guān)鍵管控點(diǎn)
二、土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)有怎樣關(guān)系？如何找到二者之間的契合點(diǎn)？
（二）土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析
（三）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)操中五大關(guān)鍵管控點(diǎn)
1、如何策劃前期資金投入保障資金安全
2、如何合理合法避稅
3、如何設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘
4、如何做好項(xiàng)目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜
5、需要政府授權(quán)的法律文件以及每個(gè)階段政府需要審批的相關(guān)批文、需要政府辦理的所有相關(guān)手續(xù)的辦理程序全程展現(xiàn)
（四）經(jīng)典案例展示開(kāi)發(fā)商成功實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的幾大秘籍
三、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體方案策劃
1. 土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)認(rèn)知
(1) 一、二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的主動(dòng)與被動(dòng)選擇
(2)一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)中土地價(jià)值的有效挖掘
(3)一、二級(jí)土地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性研判 (結(jié)合江蘇xx項(xiàng)目案例)
2. 全國(guó)各地對(duì)于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)執(zhí)行深度的對(duì)比表
四、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)施流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
1.一、二級(jí)土地整理常規(guī)流程圖解析
2.一、二級(jí)土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)管理
3.一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理
4.土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)核心內(nèi)容
(1)土地總體規(guī)劃(土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等)、城市規(guī)劃(總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等)
(2)道路、公共空間、公共節(jié)點(diǎn)景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)
(3)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷售策略與技巧、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等二級(jí)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)板塊
案例：XXXX案例比較分析
(4)一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)(核定掛牌價(jià)、設(shè)置門檻條件、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問(wèn)題延緩進(jìn)度)
五、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算
1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測(cè)算
案例：LH項(xiàng)目拿地前測(cè)靜態(tài)測(cè)算表
2.出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)測(cè)算表分解
案例：XX項(xiàng)目測(cè)算表詳解
3.長(zhǎng)期持有型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型
案例：xxx花園城持有型物業(yè)測(cè)算表
六、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1.風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題(結(jié)合案例)
(1)交易方風(fēng)險(xiǎn)
(2)國(guó)家及當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
(3)人脈風(fēng)險(xiǎn)(政府換屆等)
(4)融資風(fēng)險(xiǎn)(地方政府債務(wù)問(wèn)題)
2. 風(fēng)險(xiǎn)控制策略及手段
(1)合理分配資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)
(2)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
(3)人脈平臺(tái)的建立、維護(hù)與監(jiān)控
(4)政策空白點(diǎn)的機(jī)會(huì)把握
七、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目成本節(jié)約
1. 土地增值稅的合理計(jì)算與減免策略
2. 二級(jí)開(kāi)發(fā)中的各種稅費(fèi)的減免策略
3. 土地價(jià)款支付的談判和執(zhí)行
4. 繳稅的應(yīng)用技巧
八、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)典成功案例
若干案例分享：XXX新城項(xiàng)目土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)
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