面對營改增對房地產開發企業帶來的重大影響，房地產開發企業的投資人、經營人、財務人員只能坦然面對。
由于增值稅稅收管理與營業稅管理差距較大，如果管理不善，稅收風險也會增加。主要稅收風險有：
1.取得發票要求嚴格。
2.抵扣稅款手續比營業稅復雜。
3.發票管理、開具制度嚴格。
4.稅收會計核算過程復雜。
準備內容：公司應在管理層設立稅務管理部門，或設置專門的稅務管理崗位，統一管理企業稅務事項。如設立稅務部、設立稅務總監等。
公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企業在同一地區(指地級、縣級)區域內有多個房地產開發項目，可以選擇在該地區設立一個法人公司作為總公司、將其他項目的公司設為分公司。選擇法人公司匯總申報繳納增值稅，可以降低稅收成本，節稅或延遲納稅。
準備內容：設立合適的項目公司法律主體。
【相關文件】
增值稅納稅地點
固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。
分支機構發生《應稅服務范圍注釋》所列業務當期已預繳的增值稅稅款，在總機構當期增值稅應納稅額中抵減不完的，可以結轉下期繼續抵減。
分支機構發生《應稅服務范圍注釋》所列業務，按照應征增值稅銷售額和預征率計算繳納增值稅。
(摘自財稅[2013]106號)附件一“營業稅改征增值稅試點實施辦法”第四十二條第(一)項)
增值稅會計核算比營業稅會計核算復雜。營業稅會計核算需設置一個“應交稅費——應交營業稅”二級科目。增值稅會計核算一般應設置四個二級科目，分別為：“應交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡易征收增值稅”。同時，在“應交增值稅”二級科目的借方設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等欄目，在貸方設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等欄目。
準備內容：提前修改企業會計制度、培訓會計人員。
【相關文件】
(93)財會字第083號、財會字[1995]22號、財會[2012]13號
增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人，計稅方法分別為一般計稅方法和簡易計稅方法;一般納稅人可以開具增值稅專用發票，小規模納稅人只能開具增值稅普通發票或稅務局代扣3%征收率的專業發票。普通發票不能抵扣進項稅。因此，大型的設備、材料供應商一般取得一般納稅人資質。
例如：A電線、室內開關供應商為一般納稅人。企業向其采購低壓電線、室內開關100萬元，取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅額為17萬元(100*17%)
B、C、D電線、室內開關供應商分別為小規模納稅人。向三家合計采購低壓電線、室內開關100萬元，取得增值稅普通發票，可抵扣的進項稅額為0元，如果BCD三企業分別向稅務機關申請代開增值稅發票，可抵扣的進項稅額為3萬元(100*3%)
二者進項稅額相差14萬元。企業多繳14萬元稅。
準備內容：營改增后，在選擇供應商時一定要關注對方的稅收資格，首選具有一般納稅人資質的供應商。
施工、監理單位為房地產企業主要服務單位。
規模大的施工、監理單位一般能取得一般納稅人資質。
準備內容：在選擇施工、監理單位時，一定要關注對方的稅收資格，首選一般納稅人資質的施工、監理單位。
房地產開發企業債權性融資方式主要有：發行債券、銀行借款、企業借款、個人借款等。在營業稅條件下，上述融資方式對企業繳納營業稅沒有影響。
營改增后，由于個人借款一般不能開具增值稅專用發票，相應融資的進項稅額不能得到全部抵扣，企業要為此承擔稅收損失。
準備內容：房地產開發企業債權性融資時，少向個人融資。
在營業稅的條件下，企業銷售清水房、精裝房、向購房人提供家具等銷售方式繳納營業稅額是不同的。清水房單價最低，營業稅額最低。銷售精裝房、向買房人提供家具的單價高于清水房，營業稅額高，企業銷售精裝房于稅收不利。
營改增后，由于增值稅是對銷售增值額征稅，房屋的精裝成本涉及的稅款可以抵扣，銷售精裝房、買房提供家具企業稅收成本增加不大。
準備內容：企業可開發精裝樓盤。
案例：
A樓盤是甲公司開發的公寓樓，共100套。其中清水房公寓每套售價50萬元，精裝修公寓售價60萬元(每套公寓裝修費6.49萬元、電器成本3.51萬元)。
(1)在營業稅的條件下，每套精裝修公寓比清水房公寓多繳營業稅0.5萬元(10*5%)。
(2)營改增后，假如裝修公司、電器經銷商為一般納稅人，裝修費(稅率11%)、銷售電器(稅率17%)提供增值稅專用發票，可取得的進項稅額分別為0.64萬元(6.49/1.11*11%)和0.51萬元(3.51/1.17*17%)。精裝修房多10萬元的銷項稅額為0.9910萬元(10/1.11*11%)，精裝修部分應繳增值稅=0.9910-0.64-0.51=-0.159萬元。
營業稅、增值稅在納稅義務發生時間的規定基本相同，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。但是，增值稅還規定：先開具發票的，為開具發票的當天。
應對措施：房地產開發企業在預收時建議不開具專業發票。
根據稅制原理，營業稅一般不存在多交稅現象，如果存在多交稅可以申請退稅。
增值稅由于是月稅月清。如果進項稅發票沒有及時取得，會存在當期多繳稅現象，形成“應繳稅費—未交增值稅”借方余額——增值稅留抵稅額。留抵稅額是未抵扣完的進項稅額。一般因商品售價低于買價或未取得采購貨物專用發票或未及時取得采購貨物專用發票所致。
房地產開發企業一般一個項目結束后便注銷項目公司登記。
現行增值稅規定，一般納稅人注銷時其留抵稅額不予以退稅。如果房地產項目結束后，企業有增值稅留底稅額而注銷公司，留抵的進項稅額便成為公司的損失。
應對措施：
一是項目結束后，有留抵稅額的項目公司不做注銷處理，將項目公司辦理工商遷移手續，遷移到新的項目地，這樣原企業尚未抵扣的進項稅額便可以繼續抵扣。
【相關文件】
增值稅一般納稅人因住所、經營地點變動，按照相關規定，在工商行政管理部門作變更登記處理，但因涉及改變稅務登記機關，需要辦理注銷稅務登記并重新辦理稅務登記的，在遷達地重新辦理稅務登記后，其增值稅一般納稅人資格予以保留，辦理注銷稅務登記前尚未抵扣的進項稅額允許繼續抵扣。
(摘自《國家稅務總局關于一般納稅人遷移有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第71號)第一條)
二是開發項目結束后，可將有留抵進項稅額的項目公司合并到正在有項目開發的公司，再注銷這個項目公司。這樣原企業尚未抵扣的進項稅額可結轉至新公司繼續抵扣。
【相關文件】
增值稅一般納稅人在資產重組過程中，將全部資產、負債和勞動力一并轉讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結轉至新納稅人處繼續抵扣。
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