2016年《初級會計實務》預習要點：投資性房地產初始計量
【預習要點】
1、外購的投資性房地產的確認和初始計量(成本確定同固定資產和無形資產)
(1)對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。
(2)外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
借：投資性房地產
貸：銀行存款等
(3)企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。
2、自行建造的投資性房地產的確認和初始計量(成本確定同自行建造固定資產)
(1)企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。
(2)自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
(3)企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產(如果是房地產開發企業則建造的屬于商品房屬于存貨)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨(房地產開發企業)轉換為投資性房地產。
3、內部轉換形成的投資性房地產
(1)成本模式。將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，應當按照該項存貨在轉換日的賬面余額，借記“投資性房地產”，貸記“開發商品”。已計提存貨跌價準備的，還應當同時結轉存貨跌價準備。
將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，固定資產應當按照其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備，分別轉入“投資性房地產”科目、“投資性房地產累計折舊”、“投資性房地產減值準備”等科目。
(2)公允價值模式。將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的賬務處理：
借：投資性房地產——成本(轉換日公允價值)
公允價值變動損益(借方差額)
貸：開發產品等(賬面價值)
資本公積——其他資本公積(貸方差額)
已計提存貨跌價準備的，還應當同時結轉存貨跌價準備。
企業將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的賬務處理：
借：投資性房地產——成本(轉換日公允價值)
公允價值變動損益(借方差額)
累計折舊
固定資產減值準備
貸：固定資產
資本公積——其他資本公積(貸方差額)
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